Briefing
Das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz hatte Anfang Februar 2026 den Referentenentwurf zur Reform des Mietrechts vorgelegt (wir berichteten). Der Gesetzesentwurf wurde nach heftiger Kritik überarbeitet. Der neue Regierungsentwurf hält am verstärkten Mieterschutz bei möblierten Wohnungen, Indexmieten und Kurzzeitmietverträgen fest, justiert aber insbesondere Möblierungszuschlag und Indexmietkappung gegenüber dem Referentenentwurf nach.
Unter dem Titel „Mietrecht II” verfolgt der Entwurf das erklärte Ziel, Mieterinnen und Mieter besser zu schützen. Für professionelle Vermieter, Projektentwickler und institutionelle Investoren bedeutet das: neue Pflichten, engere Spielräume und an mehreren Stellen erhöhten Anpassungsbedarf. Wir fassen die wesentlichen Regelungen zusammen und ordnen sie aus Investorensicht ein.
Möbliertes Wohnen: Neue Transparenzpflichten und Zuschlagsdeckel
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt soll der Möblierungszuschlag künftig gesondert ausgewiesen werden und sich am Zeitwert der Einrichtungsgegenstände orientieren. Der Zuschlag soll 1 Prozent des Zeitwerts der Einrichtungsgegenstände nicht übersteigen; bei voll ausgestatteten Wohnungen gilt eine widerlegliche Regelvermutung, dass ein Zuschlag von 10 Prozent der Nettokaltmiete angemessen ist. Vermieter sind zudem verpflichtet, den Zuschlag vor Vertragsschluss unaufgefordert offenzulegen. Unterbleibt die Auskunft, gilt die Wohnung für die Berechnung der zulässigen Höchstmiete als unmöbliert vermietet; wird die Auskunft nachgeholt, bleibt diese Fiktion für zwei Jahre bestehen.
Wichtig für die zeitliche Anwendbarkeit: Die Regelungen zum Möblierungszuschlag sollen ausschließlich für nach dem Inkrafttreten neu abgeschlossene Mietverträge gelten. Bestehende Mietverhältnisse bleiben unberührt.
Für Neubauten und umfassende Modernisierungen dürfte zudem die Ausnahme des § 556f BGB fortgelten: Denn bei der erstmaligen Vermietung von Neubauten bzw. der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung greifen die Vorgaben zur zulässigen Miethöhe und damit auch dem neuen Möblierungszuschlag nicht.
Das hat folgende Konsequenzen: Die Kalkulation der erzielbaren Mieten wird bei Bestandsobjekten regulatorisch enger eingefasst, während Neubauprojekte von der Ausnahme profitieren können. Zudem bleibt die Abgrenzung zwischen Voll- und Teilmöblierung unscharf. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung selbst räumt ein, dass eine Teilmöblierung „einer typisierenden Betrachtung schwer zugänglich” sei. Hier ist absehbar, dass Einzelfallstreitigkeiten vor den Amts- und Landgerichten zunehmen werden.
Kurzzeitvermietung: Sechs-Monats-Grenze mit Verlängerungsmöglichkeit auf bis zu acht Monate
Der Gesetzentwurf der Bundesregierung kodifiziert eine Obergrenze von sechs Monaten für die Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch; Verlängerungen sind bis zu einer Gesamtdauer von maximal acht Monaten zulässig. Der Abschluss eines solchen Kurzzeitmietvertrags soll nur bei einem besonderen, beim Mieter liegenden Anlass möglich sein. Eine Verlängerung auf bis zu acht Monate ist möglich, wenn sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf ergibt. Wird diese Gesamtdauer überschritten oder besteht kein solcher Sonderbedarf, findet das soziale Mietrecht Anwendung. Ein sechsmonatiger Vertrag kann also maximal um zwei Monate verlängert werden, ohne in den Anwendungsbereich des sozialen Mietrechts zu fallen.
Für Projektentwickler, die möblierte Apartments oder Mikroapartments als Geschäftsmodell betreiben, ist das eine wesentliche Einschränkung. Bislang war die zeitliche Grenze des „vorübergehenden Gebrauchs” in der Rechtsprechung durchaus elastisch. Der Regierungsentwurf schafft hier Klarheit, engt aber zugleich die Flexibilität bei der Vermarktung deutlich ein.
Indexmieten: Teilkappung oberhalb von 3 Prozent jährlich
Indexmietverträge waren in den vergangenen Jahren ein bewährtes Mittel, um inflationsbedingte Mietsteigerungen abzubilden. Der Gesetzentwurf der Bundesregierung sieht nun vor, dass in angespannten Wohnungsmärkten der Teil der jährlichen Indexmietsteigerung, der drei Prozent übersteigt, nur noch zur Hälfte berücksichtigt wird. Die Regelung gilt auch für bestehende Mietverhältnisse und greift symmetrisch: Auch (eher theoretische) Mietabsenkungen bei Deflation werden insoweit nur hälftig nachvollzogen. Maßgeblich für die Anwendung der Kappung ist der Zeitpunkt des Zugangs der Änderungserklärung; die Landesregierungen müssen die betroffenen Gebiete per Rechtsverordnung bestimmen. Auf den ersten Blick scheint die Regelung damit auf Mikrolagen beschränkt, allerdings gilt bspw. das gesamte Gebiet der Freien und Hansestadt Hamburg und auch von Berlin als angespannter Wohnungsmarkt.
Wird der Regierungsentwurf in dieser Form übernommen, wäre das ein Eingriff in bestehende Vertragsstrukturen, der die Kalkulationsbasis von Wohnungsportfolios verändern kann. Eine sonstige Korrektur der bereits eingetretenen, teils erheblichen Steigerungen der Vorjahre ist hingegen nicht vorgesehen.
Weitere relevante Änderungen im Überblick: Digitale Belegeinsicht, Veräußerung an Miteigentümer, vereinfachtes Modernisierungsverfahren und Schonfristzahlung bei der ordentlichen (Wohnraum-)Kündigung
Der Regierungsentwurf enthält darüber hinaus praxisrelevante Anpassungen, die auch Gewerberaumvermieter betreffen. Das bisher auf die Wohnraummiete beschränkte Recht zur digitalen Belegeinsicht bei Betriebskostenabrechnungen wird auf das Gewerbemietrecht ausgeweitet. Zudem wird die Formulierung „an einen Dritten” in § 566 BGB gestrichen, sodass der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete” künftig auch für die Veräußerung von Miteigentumsanteilen gilt. Das beseitigt eine praxisrelevante Rechtsunsicherheit, die bei Portfolio-Transaktionen und Erbauseinandersetzungen regelmäßig zu komplizierten Vertragskonstellationen führte. Die Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren wird von 10.000 auf 20.000 Euro angehoben, und die Schonfristzahlung bei Mietrückständen wird einmalig auf die ordentliche Kündigung erstreckt.
Einordnung und Ausblick
Der Regierungsentwurf reiht sich in eine regulatorische Verdichtung des Mietrechts ein, die Vermieter und Investoren zunehmend in ihrer Handlungsfähigkeit fordert. Die nunmehr konkretisierten Vorgaben zum Möblierungszuschlag, zur Kurzzeitvermietung und zur Kappung von Indexmieten bedeuten eine spürbare Einschränkung. Investoren sollten bestehende Portfolios auf Anpassungsbedarf prüfen und die Entwicklung des Gesetzgebungsverfahrens aufmerksam verfolgen. Das Bundesjustizministerium hat weitere Maßnahmen zum Mieterschutz angekündigt; eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 zusätzliche Vorschläge vorlegen. Der Gesetzentwurf wird aktuell in verschiedenen Ausschüssen des Bundestages beraten. Ob und zu welchen Änderungen es noch kommen wird, bleibt abzuwarten.
