Didam ruling to also apply to temporary land lease

This was decided by the District Court Midden-Nederland in a ruling dated 15 December 2022 concerning a temporary lease of undeveloped land by the municipality of Nieuwegein to an Aldi supermarket. While according to earlier case law municipalities must also take the Didam ruling into account when leasing municipal land, two important lessons can be drawn from this ruling for the real estate practice. Firstly, the Didam ruling also applies to short-term land allocation and, secondly, applying some form of land exchange as a contribution to a municipal development does not always mean that there is only one serious candidate (uniqueness position). 

As for the first point, the court held that temporary lease of municipal land is also lucrative for supermarket operators and, in that light, it is hard to see why the principle of equality should not apply. The duration of the land allocation is therefore irrelevant in this respect. Short-term land allocation or lease also fall within the scope of the Didam ruling. The second lesson that follows from this ruling is that land exchange does not always create a uniqueness position. The municipality argued that Aldi (with nearby branches) had a significant land position in an area that the municipality wished to develop. Aldi wanted to transfer the land to make (social) housing development possible. In exchange, Aldi would obtain a new supermarket. Since the new location would not be addressed until later, Aldi would first be granted a location for a temporary supermarket, on land temporarily leased from the municipality. 

A group of competing supermarkets disagreed with the reasoning of the municipality and felt that the municipality should have conducted a public selection procedure. This group sought to obtain an injunction against further execution of the lease agreement.

The court ruled in favour of the supermarket group, imposing a penalty payment on the municipality for every day the supermarket was still open. The court held, among other things, that the realisation of social housing projected by the municipality had been secured through the mere fact that Aldi had (previously) declared its willingness to transfer its land to the municipality/developer. Any relationship between the transfer of those lands and the temporary lease of municipal land was therefore non-existent. The municipality allegedly also confirmed this during the hearing. Therefore, there must be a direct link between the land to be allocated and the projected realisation in the plan area  for which the land was exchanged. The municipality appealed the ruling in a so-called turbo urgent appeal. In the appeal, however, the municipality was declared inadmissible.

The ruling obviously also has implications for the lease agreement entered into. The question was whether Aldi would be required to close its supermarket as a result of the ruling. In separate summary proceedings, the municipality attempted to obtain a court order for Aldi to close the supermarket. The municipality argued that, since the court has imposed an injunction to continue the lease agreement with Aldi, that injunction should also apply to Aldi. The court held that the supermarket should not yet have to close, as according to their correspondence the parties had agreed that the municipality would first await the (still pending) appeal. The likelihood that the municipality could face substantial fines did not outweigh Aldi's interest in continuing to operate its temporary supermarket. The Aldi supermarket can therefore continue its business for the time being.

In short, this ruling is in line with already established case law, but again adds important nuances for the real estate practice.
 
District Court Midden-Nederland, 15 December 2022
Court of Appeal Arnhem-Leeuwarden, 29 December 2022
Central Netherlands District Court, 19 January 2023

Het Didam-arrest geldt ook voor tijdelijke verhuur van grond

Dit heeft de rechtbank Midden-Nederland beslist in een uitspraak van 15 december 2022. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland gaat over een tijdelijke huurovereenkomst van onbebouwde grond door de gemeente Nieuwegein aan een Aldi-supermarkt. Dat gemeenten ook bij verhuur van gemeentegrond rekening moeten houden met het Didam-arrest volgt ook al uit eerdere rechtspraak. Uit deze uitspraak kunnen echter twee belangrijke lessen worden getrokken voor de praktijk. Ten eerste dat het Didam-arrest ook geldt bij gronduitgifte met een korte tijdsspanne en ten tweede dat het toepassen van een zekere vorm van grondruil als bijdrage in een gemeentelijke ontwikkeling niet altijd betekent dat er slechts één serieuze kandidaat is (uniciteitspositie). 

Over het eerste punt merkt de rechtbank op dat ook tijdelijke huur van gemeentegrond voor supermarktondernemingen lucratief is en in dat licht ook niet valt in te zien waarom het gelijkheidsbeginsel niet van toepassing zou zijn. De tijdsduur van de gronduitgifte is dus in zoverre niet van belang. Ook korte gronduitgifte of verhuur valt onder de reikwijdte van het Didam-arrest. De tweede les die volgt uit deze uitspraak is dat grondruil niet altijd een uniciteitspositie oplevert. De gemeente stelt dat Aldi (elders in de buurt) een belangrijke grondpositie heeft in een gebied dat de gemeente wil ontwikkelen. Aldi zou die gronden willen overdragen zodat daar (sociale) woningbouw mogelijk wordt. In ruil daarvoor krijgt Aldi een nieuwe supermarkt. Omdat die nieuwe locatie pas later aan bod komt, krijgt Aldi eerst een locatie voor een tijdelijke supermarkt, op gronden die tijdelijk van de gemeente worden gehuurd. 

Een groep van concurrerende supermarkten is het met deze redenering van de gemeente niet eens en vinden dat de gemeente een openbare selectieprocedure had moeten voeren. Deze groep vordert een verbod op het verder uitvoeren van de huurovereenkomst.

De rechtbank stelt de groep supermarkten in het gelijk, met een dwangsom voor de gemeente voor iedere dag dat de supermarkt nog open zou zijn,. De rechtbank overweegt daartoe onder meer dat de door de gemeente beoogde realisatie van sociale woningbouw al was geborgd doordat Aldi zich al (eerder) bereid zou hebben verklaard om haar gronden aan de gemeente/ontwikkelaar over te dragen. Er was dus geen relatie tussen het overdragen van die gronden en het tijdelijk huren van gemeentegrond. Dat zou de gemeente tijdens de behandeling ook hebben bevestigd. Hieruit volgt dus dat er een directe link moet bestaan tussen de uit te geven grond en beoogde realisatie van in het plangebied waar de grond voor is geruild. De gemeente heeft tegen het vonnis hoger beroep ingesteld in een zogenaamd turbo spoed appel. In het appel is de gemeente echter niet-ontvankelijk verklaard.

De uitspraak heeft uiteraard ook gevolgen voor de gesloten huurovereenkomst. De vraag die daarin nog speelt is of Aldi haar supermarkt moet sluiten naar aanleiding van de uitspraak. In een apart kort geding heeft de gemeente nog gevorderd dat Aldi alsnog wordt veroordeeld om de winkel te sluiten. De gemeente stelt dat nu de rechtbank een verbod heeft opgelegd om de huurovereenkomst met Aldi voort te zetten, dat verbod ook voor Aldi moet gelden. De voorzieningenrechter in dit kort geding is van oordeel dat de supermarkt nog niet dicht hoeft, nu uit de correspondentie tussen partijen volgt dat is afgesproken dat de gemeente eerst het (nog lopende) hoger beroep afwacht. De kans dat de gemeente eventueel wordt geconfronteerd met aanzienlijke dwangsommen, wegen niet zwaarder dan het belang van Aldi om haar tijdelijke winkel te kunnen blijven exploiteren. De Aldi mag dan ook voorlopig open blijven.

Kort en goed is deze uitspraak in lijn met al gewezen jurisprudentie, maar voegt het weer belangrijke nuanceringen toe voor in de praktijk.
 
Rechtbank Midden-Nederland, 15 december 2022
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 29 december 2022
Rechtbank Midden-Nederland, 19 januari 2023